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Glossaire
Garanties
II s'agit des moyens juridiques permettant de garantir le créancier contre le risque d'insolvabilité du débiteur. En ce sens, ils sont synonymes de sûreté. Les principales garanties pratiquées sont l'hypothèque, le Privilège de Prêteur de deniers, la caution et le nantissement. Garantie d'éviction
La garantie d'éviction assure à l'acquéreur la "possession paisible de la chose vendue". Il est ainsi garanti contre tous les troubles qu'il pourrait subir de la part du vendeur lui-même mais également pour tous les troubles causés par des tiers : à titre d'exemples, la construction par le vendeur sur un terrain contigu privant l'acquéreur de vue ou de jour, la dissimulation d'une servitude... Dans tous ces cas, l'acquéreur peut demander des dommages-intérêts voire dans les cas les plus graves, la résiliation de la vente.
Garantie biennale
Appelée aussi garantie de bon fonctionnement, pendant deux années à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipements (ou "menus ouvrages") d'un immeuble livré neuf.
De façon générale, il s'agit des éléments du bâtiment autres que les "gros ouvrages". Sont tenus à cette garantie :
- les constructeurs-vendeurs,
- les maîtres d'oeuvres, entrepreneurs, techniciens liés au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage;
- et globalement, toute personne qui vend , après achèvement, ce qu'elle a construit ou fait construire.
Garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés peut être mise en oeuvre chaque fois que les défauts de l'immeuble sont tels que s'il en avait eu connaissance au moment de la vente, l'acquéreur n'aurait pas acheté ou aurait demandé une diminution du prix. Il a été jugé que la présence de capricornes dans la charpente ou la mauvais état des fondations sont considérés comme des vices cachés. Par vices cachés, il faut entendre des défauts tels qu'un examen attentif et sérieux, effectué par un simple profane, n'aurait pas permis de déceler. Garantie décennale
C'est la garantie qu'est tenu d'apporter au "maître de l'ouvrage", pendant 10 ans, tout constructeur et maître d'oeuvre. Elle couvre les désordres ou dommages atteignant le "gros oeuvre" et compromettant la solidité de l'immeuble. A titre d'exemples, on peut citer les fissures produisant des infiltrations ou une importante dénivellation, un défaut des peintures extérieures ou du revêtement de toitures-terrasses compromettant l'étanchéité de l'immeuble. Relèvent aussi de la garantie décennale, les défauts des "équipements indissociables" lorsqu'ils affectent la solidité ou la destination de l'immeuble. Ainsi, un système de chauffage bruyant ou ne remplissant pas son office, les défauts de baies vitrées faisant office de murs traditionnels, les défauts des canalisations encastrées dans le gros oeuvre...
Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement trouve son origine dans la pratique de la garantie de "Parachèvement". Elle n'est due que par l'entrepreneur à l'exclusion des autres constructeurs. Sa durée est d'un an à compter de la réception des travaux et elle a pour objet, de garantir au maître de l'ouvrage, la réparation en nature de tous les désordres ayant fait l'objet de réserve lors de la réception ou révélés et notifiés dans l'année suivante. Seuls les désordres apparents lors de la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement.
Garantie extrinsèque d'achèvement
La garantie extrinsèque d'achèvement peut être donnée par une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprises d'assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle. Elle peut alors revêtir deux formes :
- Une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble;
- Une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Elle est dite "extrinsèque" parce qu'elle résulte de l'intervention d'un tiers.
Garantie intrinsèque d'achèvement
Elle est dite "intrinsèque" car elle résulte des conditions propres à l'opération de construction. Elle peut revêtir trois formes :
1) - La garantie du "hors d'eau libre d'hypothèque", elle suppose alors la réunion de deux conditions :
- L'immeuble doit avoir atteint le stade du hors d'eau,
- Il doit pas être grevé de privilège ou d'hypothèque du chef du vendeur.
2) - La garantie du "financement achevé", son utilisation suppose la réunion des éléments suivants:
- Achèvement des fondations,
- Financement de l'immeuble assuré à concurrence de 75% (ou de 60%) du prix prévu par les fonds propres du vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues ou par les crédits confirmés des banques ou établissements de crédit.
3) - La garantie spéciale aux maisons individuelles, elle ne peut être utilisée que si les fondations sont achevées.
Garantie des défauts d'isolation phonique
Cette garantie ne concerne que les immeubles à usage d'habitation et n'est due que par le vendeur d'immeuble à construire et le promoteur immobilier. Sa durée est de 6 mois à compter de la prise de possession du logement par son premier occupant. S'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination, les défauts d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale.
Garantie de remboursement
La garantie de remboursement revêt la forme d'une convention de cautionnement par laquelle une banque ou un organisme financier s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement. Elle est prévue par les disposition du Code de la construction et de l'habitation en matière de contrat de construction de maison individuelle comme en matière de vente en l'état futur d'achèvement. Garantie des vices apparents
Le vendeur d'immeuble à construire est tenu des mêmes responsabilités que les autres constructeurs. Toutefois, il s'oblige à un régime spécial de garantie des vices apparents : il ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents |
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